„Našel sem idealno parcelo za gradnjo družinske hiše. Pred nakupom sem poleg zemljiške knjige in katastra nepremičnin preveril tudi lokacijsko informacijo. V njej sta navedena faktor zazidanosti in faktor izrabe. Prvi je 0,3, drugi pa 0,4. Prvega razumem, tloris hiše ima lahko največ 168 kvadratnih metrov, saj je parcele velika 560 kvadratnih metrov. To je sprejemljivo, saj ne bomo gradili tako velike hiše. Za drugi faktor še nisem slišal, zanima me, kaj pomeni in kako omejuje gradnjo hiše, na kaj moramo biti pozorni,“ sprašuje bralec. 

Pred nakupom parcele za gradnjo družinske hiše graditelji običajno najprej preverijo njeno stanje v zemljiški knjigi in katastru nepremičnin. Tako pridobijo podatke o lastništvu, morebitnih služnostnih pravicah, namenski rabi, torej ali je parcela stavbno zemljišče, mejah, komunalni opremljenosti, tudi o tem ali je parcela na arheološkem območju.

Pred nakupom je treba preveriti vse podrobnosti

Gre za temeljne podatke, na podlagi katerih se marsikdo odloči za nakup parcele. A ti niso nujno dovolj. V fazi načrtovanja hiše se zato lahko pojavijo težave. Te so posledica določb v občinskih prostorskih načrtih (OPN) oziroma občinskih podrobnih prostorskih načrtih (OPPN). 

V njih občine za posamezno območje oziroma posamezne parcele znotraj območja natančno določijo, kaj se sme in česa ne graditi. Še več, zelo natančno določijo različne faktorje, ki jih mora graditelj pri načrtovanju hiše upoštevati. In pri teh se lahko zaplete. 

Za gradnjo družinskih hiš sta najbolj pomembna faktor zazidanosti parcele (FZ) in faktor izrabe parcele (FI).

Faktor zazidanosti določa tloris objekta nad zemljišem

Faktor zazidanosti določa razmerje med tlorisom objekta in površino parcele. V večini občin je ta, ko gre za gradnjo hiš, določen nekje med 0,4 in 0,6. Ni pa nujno, lahko je tudi manjši, na primer 0,3, kar pomeni, da lahko na takšni parceli graditelj pozida največ 30 odstotkov parcele. Pri velikih parcelah to ni težava, pri majhnih pa zagotovo. 

V tlorisno površino objekta se namreč poleg hiše štejejo tudi morebitni enostavni in nezahtevni objekti, ki jih graditelj načrtuje. Poleg tega se upošteva tudi tloris uvoza v klet. K tlorisu hiše je treba prišteti površino tlorisa na primer nadstrešnice za avtomobile, letne kuhinje, ute, drvarnice in podobno. V tlorisno površino objekta pa se ne štejejo balkoni, nadstreški in napušči. 

Poleg tega pa lahko občina v OPPN predpiše tudi, kje na parceli lahko ti pomožni objekti stojijo, ali je vsak od njih lahko samostojen ali pa morajo biti povezani v smiselno celoto. Hkrati za hišo in pomožne objekte predpiše najmanjše dovoljene odmike od sosednjih parcel in od javnih površin. Vse to pa lahko vpliva na velikost hiše in njeno umestitev na parceli.

Faktor izrabe določa bruto tlorise objektov

Drugi faktor, ki ga je pogosto še težje izpolniti, je faktor izrabe parcele. Ta določa razmerje med bruto tlorisno površino objekta in površino parcele. Na prvi pogled enako kot FZ, vendar med njima obstaja bistvena razlika. Pri tem faktorju se v bruto tlorisno površino objekta ne šteje le tloris pritličja, temveč tudi vseh etaž nad njim. Preveriti je treba, ali se v to šteje tudi mansarda, saj lahko občina predpiše, da se v bruto tlorisno površino štejejo le etaže z določeno višino. 

Ne upošteva pa se tloris kleti, če ta ni bivalna. Tako kot pri FZ se tudi pri FI v tlorisno površino štejejo vsi tlorisi pomožnih objektov. 

Ni nujno, da občina v OPPN določi faktor izrabe parcele. Če je določen, pa lahko graditelja postavi pred dodatne izzive. 

Seštevek tlorisov največ 224 kvadratnih metrov

Za bralca, ki nam je poslal vprašanje, faktor izrabe, ki je v konkretnem primeru 0,4, na parceli s površino 560 kvadratnih metrov to pomeni, da vsi tlorisi, ki se štejejo v dovoljeno izrabo prostora, lahko znašajo največ 224 kvadratnih metrov. Lahko se odloči, da bo tolikšno bruto površino imela hiša, vendar se mora v tem primeru odpovedati nadstrešnici za avtomobile, vrtni uti in drugim pomožnim objektom. Lahko pa zgradi hišo z manjšim bruto tlorisom in glede na določila OPPN postavi tudi pomožne objekte. 

V OPPN je podrobnosti še več

Prostorske akte občine objavijo v Uradnem listu in na svojih spletnih straneh. Veljavni akti za konkretno parcelo pa so navedeni tudi v lokacijski informaciji. V tem dokumentu enako kot v OPPN graditelj dobi tudi informacijo o dovoljeni etažnosti hiše. Lahko je predpisano, da mora ta imeti pritličje in mansardo, kar pomeni, da ne more graditi hiše s pritličjem in nadstropjem. Predpisane so tudi oblike streh, njihovi nakloni, možnost vgradnje strešnih oken, frčad, vrste in barve fasad, oblika hiš, pri čemer lahko prepovejo različne stebre in druge izrastke na fasadi.