„Imam idejo, da bi si pri mojih starih starših del njihovega senika, skladovnice, ki si eno steno deli s njihovo hišo, spremenil v garsonjero v slogu "tiny houses". Nekako 4 x 4 metre in loft. Zanima me, kaj bi moral urediti pred začetkom gradnje. Ta pomeni zgolj izolacijo, podaljšanje vodovodnih in elektro priključkov in mogoče kasneje majhna terasa. S tem, kaj je treba urediti, mislim v glavnem na papirologijo, dovoljenja, ... Pa me zanima za obe možnosti, da bi bila garsonjera svoja hišna številka ali pa kot del obstoječe hiše,“ na forumu med.over.net sprašuje uporabnik.

Obvezno gradbeno dovoljenje

Ne glede na to, da naj bi gradnja pomenila le izvedbo toplotne izolacije in podaljšanje vodovodne in električne inštalacije, če prav razumemo, iz hiše njegovih starih staršev, in ne glede na to ali bo nova mini hiša enota s svojo hišno številko ali del obstoječe hiše, bo graditelj moral dobiti gradbeno dovoljenje. Tudi velikost načrtovane gradnje ne vpliva na to dejstvo, saj gradbeni zakon za vsako stanovanjsko stavbo veleva, da mora graditelj pridobiti pravnomočno gradbeno dovoljenje. Vlogo za gradbeno dovoljenje za spremembo namembnosti bi lahko vložil le pod pogojem, če bi za obstoječi senik imel gradbeno dovoljenje.

Gradbeni dokumenti Prvi korak: predodločba, lokacijska informacija in dokazilo o pravici graditi

Postopek se ne začne pri izdelavi dokumentacije, ki je po zakonu predpisana za pridobitev gradbenega dovoljenja. Investitor mora najprej na pristojni občini preveriti, ali in kakšno dograditev obstoječe hiše dovoljuje občinski prostorski načrt. Svetujemo tudi, da pridobi lokacijsko informacijo, iz katere je razvidno, kaj je dovoljeno na predmetni parceli. Nenazadnje mora preveriti tudi, ali je zemljišče, na kateri zdaj stoji senik, sploh zazidljivo. 

Izkazati mora pravico graditi

V procesu izdaje gradbenega dovoljenja bo moral izkazati tudi pravico graditi. To je dokazilo o lastninski ali drugi stvarni pravici, na podlagi katere lahko investitor na določenem zemljišču oziroma objektu izvaja gradnjo. Lastninska pravica je lahko izključna lastninska pravica, lahko pa gre za solastnino, skupno lastnino ali etažno lastnino. 

Med stvarne pravice pa spadajo služnostna pravica in stavbna pravica, obstajajo še obligacijske pravice kot sta najemna, zakupna ali darilna pogodba. Ne glede na to, na podlagi katere od našteti pravic investitor dokazuje pravico graditi, mora biti ta vpisana v zemljiški knjigi. Dokazila so tako izpisek iz zemljiške knjige, pri notarju overjena pogodba z dokazilom o vložitvi predloga za vpis pogodbe o pridobitvi lastninske ali kakšne druge stvarne oziroma obligacijske pravice na določeni nepremičnini v zemljiško knjigo.

Gradbena dokumentacija Drugi korak: idejna zasnova, dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja

Če investitor v konkretnem primeru ne izpolnjuje pogojev, s katerimi bi dokazal pravico graditi, jo lahko pridobi tako, da postane solastnik hiše (če bo nov del podaljšek obstoječe hiše) ali zemljišča, na katerem bo stala, če bo samostojna. Lahko pa sta investitorja stara starša, ki lahko kot lastnika hiše izkazujeta pravico graditi. 

Projektna dokumentacija in komunalni prispevek

Šele ko bo prepričan, da izpolnjuje vse naštete pogoje, torej ureditev pravice graditi, možnost gradnje glede na OPN in ali lokacijsko informacijo, je na vrsti projektna dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja. 

V naslednjem koraku mora podpisati pogodbo z arhitektom, ki bo izdelal zahtevano dokumentacijo in kasneje pridobiti vsa potrebna soglasja za priključitev objekta na vodovodno, električno in komunalno infrastrukturo. Vedeti mora, da bo moral za novo gradnjo plačati tudi komunalni prispevek, torej potrebuje še odmero za plačilo komunalnega prispevka. 

Gradbena zakonodaja Tretji korak: komunalni prispevek ter vloga in takse za gradbeno dovoljenje

V času gradnje bo investitor potreboval nadzornika in izvajalca ali več izvajalcev, s katerimi bo podpisal pogodbe, lahko pa se odloči za gradnjo v lastni režiji, s čimer sam prevzame vse naloge in odgovornosti izvajalca. 

Po zaključku gradnje mora vložiti še vlogo za izdajo uporabnega dovoljenja z vso zahtevano dokumentacijo. 

Gradbena dokumentacija Četrti korak: dokumentacija za izvedbo, prijava del in zakoličenje Gradbena zakonodaja Peti korak: dokumentacija po zaključku gradnje