Na enem od gradbenih forumov so udeleženci opozorili na dileme, s katerimi se srečujejo pri najemu stanovanjskega kredita za gradnjo montažnih hiš.
Zgodbe gredo nekako takole
Graditelji bodo zdaj z izbranimi proizvajalci podpisali pogodbe za gradnjo montažne hiše, potem sledi nekaj mesecev trajajoč proces priprave projektne dokumentacije in še nekaj mesecev trajajoč proces izdaje gradbenega dovoljenja. Pričakujejo, da bo oboje zaključeno do jeseni.
Ker mora imeti vsak preudarni graditelj že pred načrtovano gradnjo oziroma že pred podpisom pogodbe s proizvajalcem postavljeno tudi finančno konstrukcijo naložbe, je zdaj tudi čas, da na bankah preverijo, ali in koliko kredita lahko dobijo za ta namen. Kje je dilema? Banka jim zdaj kredit ponuja pod trenutno veljavnimi pogoji, vendar jim ga ne odobri, dokler nimajo urejene dokumentacije, torej gradbenega dovoljenja. Hkrati jim ne zagotavlja, da bodo čez šest ali več mesecev, ko bodo tega imeli, dobili kredit pod zdajšnjimi pogoji.
Poleg tega banke pri namenskem kreditu za gradnjo postavijo tudi pogoj, da ga je treba črpati v 12 mesecih. To je lahko omejitev, če se pri gradnji hiše kaj zaplete. Sprašujejo se, kako rešiti časovno zanko.
Najprej gradbeno dovoljenje, potem kredit
Dilemo smo predstavili trem bankam in jih vprašali, kaj svetujejo kreditojemalcem. "Banka ponuja možnost financiranja gradnje stanovanjske hiše oziroma gradnje montažne hiše z do 12-mesečnim rokom črpanjem. Na določen dan torej odobrimo kredit, podpišemo kreditno pogodbo pri notarju, nato pa ima stranka možnost v roku 12 mesecev črpati kredit po fazah oziroma tranšah,“ pravijo v Uni Credit Bank.
Pogoja, ki ju mora izpolnjevati graditelj sta dva. Nepremičnina, ki jo kreditojemalce zastavlja kot zavarovanje, mora biti zemljiško-knjižno urejena. Drugi pogoj pa je, da mora biti zemljišče, na katerem bo stala nepremičnina, pravnomočno gradbeno urejeno.
„Če zemljišče oziroma nepremičnina, ki se zastavlja v zavarovanje, nista gradbeno in zemljiško urejena, ne obstajajo niti osnovni pogoji za najem kredita za nepremičnino z namenom financiranje gradnje, torej tudi ni pogojev za pridobitev zavezujoče ponudbe,“ še dodajajo v Uni Credit Bank.
Tudi v Novi KBM je za odobritev kredita med drugim potrebno gradbeno dovoljenje. Sicer pa je graditeljem namenjen stanovanjski kredit z rastočo hipoteko. Ocenjena mora biti tudi trenutna tržna vrednost nepremičnine (npr. ocena tržne vrednosti zemljišča za gradnjo ali zemljišča z nedokončanim objektom, zgrajenim do določene gradbene faze) in ocena tržne vrednosti nepremičnine ob predpostavki dokončanja.
„Banka v postopku odobritve kredita preveri vso zahtevano dokumentacijo in s tem, ko preverja skladnost gradnje z veljavnimi predpisi, varuje tudi interese kreditojemalca.“ Možna pa so tudi druga zavarovanja, denimo začasna zastavitvijo druge nepremičnine, zato svetujejo, da različne možnosti stranke preverijo pri svetovalcih v banki.
Kredit pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja
Bolj konkretno rešitev pa ponujajo v NLB. „Strankam, ki se odločajo za gradnjo montažne hiše, omogočamo odobritev kredita pred pridobitvijo pravnomočnega gradbenega dovoljenja. Stranka si tako zagotovi trenutno veljavne pogoje, črpana sredstva kredita pa ostanejo na akreditivnem računu banke in se črpajo na podlagi potrjene gradbene situacije.“
Enako velja tudi za kupce stanovanj v novogradnjah, ki se še gradijo. Banka jim kredit odobri takoj, ko so za posamezno novogradnjo sprejeti splošni pogoji prodaje posameznih delov stavbe in stanovanj ter po podpisani kupoprodajni pogodbi.
Na začetku izpostavljeno dilemo lahko graditelji hiš torej rešijo le tako, da pogoje stanovanjskega kredita preverijo pri različnih bankah.