Država bo v letu 2025 nadaljevala s povečanim vlaganjem v gradnjo javnih najemnih stanovanj, predvidenih je dodatnih 100 milijonov evrov. Na trgu po mnenju poznavalcev ni pričakovati večjih sprememb, potem ko se je letos nadaljeval trend padanja prometa in rasti cen. Potekala bo razprava o novem davku, ki pa pred letom 2026 ne bo uveljavljen.

Stanovanjski sklad RS (SSRS) bo tudi v letu 2025 dobil dodatna sredstva iz državnega proračuna, in sicer v višini 100 milijonov evrov. Del teh sredstev bo namenjen povečanju namenskega premoženja sklada za njegove stanovanjske projekte po državi, del pa ugodnim posojilom sklada za lokalne sklade in občine. Poleg tega bo v letu 2025 izveden tudi ponovljen razpis za nepovratna sredstva iz načrta za okrevanje in odpornost v vrednosti 2,84 milijona evrov, so STA povedali na ministrstvu za solidarno prihodnost, ki je pristojno za stanovanjsko področje.

Dokončanih naj bi bilo skoraj 300 stanovanj, v gradnji jih je še 680

V letu 2025 naj bi bilo po podatkih ministrstva dokončanih 296 javnih najemnih stanovanj, in sicer 11 v Novi Gorici v gradnji novogoriškega občinskega sklada, 12 v Murski Soboti v gradnji murskosoboškega sklada ter v Novem mestu 186, od tega 103 v gradnji SSRS in 83 v gradnji novomeškega občinskega sklada.

V gradnji bo še 677 stanovanj. Med večjimi so projekti ljubljanskega sklada Rakova Jelša I (99 stanovanj), Litijska - Pesarska (97) in Zvezna ulica (87) ter projekt republiškega sklada v Lendavi (80). Gradijo se med drugim še projekti občinskih skladov, občin in SSRS ter Nepremičninskega sklada pokojninskega in invalidskega zavarovanja v Novem mestu, na Ptuju, v Ilirski Bistrici, v Novi Gorici, Radencih, Kranju, Ribnici, Ajdovščini in na Jesenicah.

V državi je po podatkih ministrstva okoli 30.000 javnih najemnih stanovanj, ob upoštevanju še stanovanj Nepremičninskega sklada pokojninskega in invalidskega zavarovanja pa skupno okoli 33.000 stanovanjskih enot. V to številko niso všteta stanovanja ministrstev in drugih, ki so namenjena za kadrovske ali druge potrebe lastnikov.

V pripravi poseben zakon za gradnjo javnih stanovanj

Priprava zakona o financiranju javnih najemnih stanovanj je v sklepni fazi, v javno obravnavo bo šel predvidoma v prvih mesecih prihodnjega leta, so povedali na ministrstvu. Zakon naj bi za obdobje od 2025 do 2035 zagotovil 100 milijonov evrov letno za gradnjo javnih najemnih stanovanj, kot vir finančnih sredstev je predviden državni proračun. Za leti 2025 in 2026 je zagotovljenih po 100 milijonov evrov iz B-bilance proračuna.

"S 100 milijoni evrov letno se bo ustvaril temelj za ugodna posojila in sofinanciranje projektov, ki jih bodo začeli graditi Stanovanjski sklad RS ter občine, lokalni skladi in neprofitne stanovanjske organizacije," pravijo na ministrstvu in poudarjajo, da bo to daleč najvišji finančni prispevek za gradnjo javnih stanovanj od osamosvojitve. Ministrstvo je v letih 2023 in 2024 za stanovanjsko gradnjo iz proračuna namenilo skupaj 51 milijonov evrov.

Letos promet upadel, cene zrasle; v 2025 večjih premikov ni pričakovati

V letošnjem letu se je nadaljeval trend upada prometa in rasti cen. Po zadnjih podatkih državnega statističnega urada je bilo v tretjem četrtletju prodanih za okoli 287 milijonov evrov stanovanjskih nepremičnin, kar je 15 odstotkov manj kot v drugem četrtletju in okoli 20 odstotkov manj kot v enakem obdobju lani. Cene so se na četrtletni ravni zvišale za 1,7, medletno pa za 7,9 odstotka.

Razlog za vztrajanje oz. rast cen ob upadanju prometa je v slabi ponudbi na trgu, je v podcastu nepremičninske družbe Equinox, objavljenega v začetku decembra, ocenil nepremičninski analitik Miro Ivanović. Po njegovih besedah je objavljenih od sedem do osem oglasov na 1000 gospodinjstev, kar da je bistveno premalo za spremembe; za te bi moralo po njegovem na trg priti okoli 20 odstotkov nove ponudbe.

V oglasih je od 15 do 20 odstotkov novih stanovanj, kar je po Ivanovićevih besedah že precejšen odstotek. V gradnji je razmeroma veliko stanovanj, bo pa ta nova ponudba, vsaj 2000 do 3000 stanovanj, na trg prišla v okoli treh letih. Kakšen bo vpliv na trg, je odvisno od več dejavnikov. "Če bodo cene novogradenj visoke, bodo tudi stara stanovanja obdržala ceno," je dejal.

Cene so padle v zadnji krizi, je pa takrat na trg prišlo precej stanovanj iz nedokončanih projektov. Sedaj te ponudbe ni, sta ugotavljala Ivanović in izvršni direktor Equinoxa Matej Rigelnik.

V letu 2025 je po Ivanovićevem mnenju bolj verjetna stagnacija trga kot padec cen nepremičnin. Bi se pa lahko povečala razlika v cenah stanovanj, ki so prenovljena, in tistih, ki niso. Srednjeročno pričakuje, da bodo cene starejših gradenj padle, potem ko bo na trg prišla nova ponudba.

Pomen dodatne ponudbe na trgu izpostavlja tudi Alen Komić iz družbe ABC nepremičnine. "Prihod novih stanovanj je vsekakor zaželen, da se ponudba in povpraševanje bolje uravnotežita. Povpraševanje predvsem po stanovanjih na zanimivih lokacijah je ves čas ostalo zelo visoko. Dodatna ponudba novih stanovanj bo po mojem mnenju le uravnotežila pritiske povpraševanja," je za STA ocenil Komić.

Več stanovanj na trg tudi zaradi novega davka?

Vlada je pred koncem leta potrdila izhodišča za novi davek, s katerim bi obdavčila stanovanjske nepremičnine, v katerih njihovi lastniki ne živijo oz. tam nimajo prijavljenega stalnega prebivališča. Kot je pojasnila, želi doseči, da bi več stanovanj prišlo na trg. Oddajanje stanovanj bi se spodbujalo s tem, da bi se davek od oddajanja stanovanjske nepremičnine odštel od novega davka - lastniki si bodo lahko davek na nepremičnine znižali za 25 odstotkov zneska prijavljenih najemnin.

V izhodiščih za javno razpravo je predvidena stopnja v višini 1,45 odstotka pripisane vrednosti nepremičnin, kot jo določa geodetska uprava. Po ocenah ministrstva za finance bi ob tej stopnji izkupiček davka znašal 600 milijonov evrov letno. Tega bi v celoti namenili za davčno razbremenitev plač; ministrstvo kot primer navaja možnost uvedbe posebne olajšave za dohodke iz rednega delovnega razmerja v višini 2000 evrov letno, kar naj bi za zaposlenega s povprečno plačo pomenilo 520 evrov neto dohodka več na leto.

Obrestne mere se nižajo

Zniževanje obrestnih mer v evrskem območju - Evropska centralna banka je ob padcu inflacije junija letos začela nižati ključne obrestne mere, do decembra jih je štirikrat za po 0,25 odstotne točke - vpliva na znižanje zahtevanih obresti pri posojilih.

"Obrestne mere in s tem strošek financiranja nakupa nepremičnine je vedno poglavitni dejavnik, ki neposredno vpliva na promet in posledično na gibanje cen. Obrestne mere se zdaj že nekaj časa vztrajno znižujejo, kar vsekakor že nekoliko krepi povpraševanje. Na številu transakcij se to še ne pozna toliko, saj so cene še vedno ostale visoke oz. so se kljub manjšemu številu transakcij v letošnjem letu v nekaterih segmentih ali lokacijah še nekoliko dvignile," je dejal Komić.

Spremembe pri obrestih se na nepremičninskem trgu ne odrazijo takoj, zato tudi ni bilo pričakovati nenadnega dviga prometa z nepremičninami. "Ob nadaljnjem upadu obrestnih mer in s tem cenejšim financiranjem verjamem, da se bo trend pri številu transakcij v kratkem zopet obrnil v pozitivno smer," je ocenil Komić.

Napovedana novela stanovanjskega zakona

Ministrstvo za letos napoveduje tudi pripravo novele stanovanjskega zakona. Z njo želi urediti status neprofitnih stanovanjskih organizacij, med njimi stanovanjskih zadrug, predvidene so tudi spremembe glede dodeljevanja javnih najemnih stanovanj v najem, da bodo ti postopki hitrejši in bodo omogočili pravično dodeljevanje, prav tako naj bi novela prinesla spremembe na področju subvencioniranja najemnin s ciljem, da bodo občine še dodatno stimulirane h gradnji javnih najemnih stanovanj, so povedali na ministrstvu.