Pojasnilo, ki so ga naslovili Ureditev pravnega stanja oziroma legalizacija nedovoljenega objekta po novem gradbenem zakonu, je pripravljeno z namenom poenotenja razumevanja zakonskih določb in poenotenja ravnanj. Namenjeno je seznanitvi investitorjev oziroma lastnikov, ki želijo urediti pravno stanje nedovoljenega objekta, ki je zgrajen brez ali v nasprotju z gradbenim dovoljenjem, ali pravno stanje objekta prizidanega, rekonstruiranega ali s spremenjenim namenom uporabe brez ustreznih dovoljenj. Pojasnilo je namenjeno tudi pooblaščenim strokovnjakom, ki pripravljajo dokumentacijo za ureditev pravnega stanja objektov, in upravnim enotam, ki vodijo postopke in izdajajo upravne akte v teh postopkih. 

Zakon omogoča osem različnih postopkov

Gradbeni zakon (GZ-1), ki se je začel uporabljati junija letos, glede na tip nedovoljenega objekta , obseg nedovoljene gradnje in čas izvedbe, omogoča različne načine reševanja pravnega stanja objekta oziroma gradenj izvedenih na njem.  

Zakon omogoča pridobitev: 

• odločbe o legalizaciji objekta zgrajenega vsaj do faze grobih gradbenih del pred 17. 11. 2017
• dovoljenja za objekt daljšega obstoja za objekte zgrajene pred 1. 1. 2005, 
• uporabnega dovoljenja za obstoječi objekt daljšega obstoja zgrajenega pred 1. 1. 2005 na podlagi gradbenega dovoljenja ob upoštevanju dopustnih odstopanj, 
• uporabnega dovoljenja za obstoječi objekt zgrajenega na podlagi gradbenega dovoljenja ob upoštevanju dopustnih odstopanj, 
• uporabnega dovoljenja po zakonu za obstoječo enostanovanjsko stavbo, zgrajeno na podlagi gradbenega dovoljenja ob upoštevanju dopustnih odstopanj, pred 1. 6. 2018,
• odločbe o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja po ZGO-1.

V dokumentu so natančno pojasnjeni tudi tipi nedovoljenih gradenj:

Nelegalni objekt je objekt, ki se gradi ali ki je zgrajen brez pravnomočnega oziroma dokončnega gradbenega dovoljenja ali v nasprotju s pogoji, določenimi z gradbenim dovoljenjem, če ga gradbenotehnično ni mogoče uskladiti z gradbenim dovoljenjem. Nelegalni objekti so tudi objekt, za katerega je bilo gradbeno dovoljenje ali dovoljenje za objekt daljšega obstoja odpravljeno ali razveljavljeno, začasni objekt po preteku predpisanega časa za njegovo postavitev in objekt, za katerega ni predpisano gradbeno dovoljenje, če je zgrajen v nasprotju s prostorskim izvedbenim aktom, razen začasni nujni objekt ali začasni gradbiščni objekt.

Neskladni objekt je objekt, ki ima pravnomočno oziroma dokončno gradbeno dovoljenje, vendar se gradi ali je zgrajen v nasprotju s pogoji, določenimi z gradbenim dovoljenjem, tako da ga je gradbeno-tehnično mogoče uskladiti z gradbenim dovoljenjem in pri tem ne gre za dopustna odstopanja v skladu z gradbenim zakonom.

Neskladna uporaba objekta je uporaba objekta ali dela objekta brez uporabnega dovoljenja, v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem ali v nasprotju z uporabnim dovoljenjem.

Nevarni objekt je objekt, ki ne izpolnjuje bistvenih zahtev in neposredno ogroža zdravje in življenje ljudi, premoženje večje vrednosti, promet ali sosednje objekte.

V nadaljevanju avtorji dokumenta natančno pojasnijo pogoje in omejitve posamezne možnosti in vso potrebno dokumentacijo, ki jo mora vlagatelj priložiti. Predvsem pa izpostavljajo nekatere vidike, ki v praksi lahko zaradi številnih možnosti, nerazumevanja ali ne poznavanja določil zakona predstavljajo težavo. 

Legalizacija posameznega dela objekta

Po GZ-1 je dovoljena tudi legalizacija posameznega dela objekta ali posamezne gradnje izvedene na objektu. Vendar to ne pomeni, da lahko investitor pridobi dovoljenje samo za posamezen del, če je funkcionalna celota, katerega del je, še vedno nelegalen objekt. Ali drugače, legaliziran mora biti celoten objekt, ki tvori funkcionalno celoto.

Uporabno dovoljenje za posamezni del

Enako velja, ko gre za pridobivanje uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje je odločba, s katero se dovoljuje uporaba objekta, zato se ta izda za celoten objekt ali takšen del objekta, ki je funkcionalna celota, ki izpolnjuje bistvene zahteve oziroma je ta del objekta neodvisen od ostalega objekta. Zakon nalaga obveznost pridobitve uporabnega dovoljenja tudi za prizidavo, rekonstrukcijo ali spreminjanje namena obstoječega objekta.

V teh primerih je uporaba objekta dovoljena na podlagi uporabnega dovoljenja za osnovni objekt skupaj z uporabnimi dovoljenji izdanimi za posamezne gradnje izvedene na osnovnem objektu ter skupaj tvorijo uporabno dovoljenje za celoto. 

Ker pa se odločba o legalizaciji objekta in dovoljenje za objekt daljšega obstoja štejeta za uporabno dovoljenje, je ob upoštevanju prej navedenega pojasnila, treba tudi možnost izdaje odločbe le za del objekta ali rekonstrukcijo ali spremembo namembnosti razumeti tako, da se takšno dovoljenje lahko izda le, če odločba ali dovoljenje, skupaj z drugimi odločitvami zagotavlja, da ima celoten objekt ali funkcionalna celota uporabno dovoljenje. V nasprotnem primeru bi lahko prišlo do primerov, da bi bila izdana odločba o legalizaciji za prizidano nadstropje, osnovni objekt pa bi ostal nelegalen, s čimer bi prišlo do pravno nevzdržne situacije.

Uporabno dovoljenje za posamezno stanovanje v bloku 

V primeru posameznega dela etažne lastnine ne moremo govoriti o posamezni funkcionalni celoti,  saj samostojno, brez skupnih delov (konstrukcijskih elementov stavbe, kot so temelji, nosilne stene, streha) ne obstaja. V primeru večstanovanjske stavbe tako uporabnega dovoljenja ni mogoče deliti na posamezne dele, temveč mora pridobiti uporabno dovoljenje objekt kot celota. 

Gradbeni zakon Tako po novem do uporabnega dovoljenja za obstoječo hišo

Dovoljenje za objekt daljšega obstoja

Dovoljenja za objekt daljšega obstoja ni mogoče pridobiti, če gre za nevarno gradnjo, niti za objekt, ki je zgrajen ali je bil v njem izveden poseg po 30. aprilu 2004, a pred 1. januarjem 2005, in bi bilo treba zanj pred izvedbo gradnje pridobiti pravnomočno okoljevarstveno soglasje ali pravnomočno naravovarstveno soglasje, pa to ni bilo pridobljeno. 

Za razliko od postopka izdaje odločbe o legalizaciji objekta, kjer zakon izrecno določa, da mora biti objekt dokončan, zakon za objekt, za katerega se lahko pridobi dovoljenje za objekt daljšega obstoja, določa le, da mora biti zgrajen pred 1. januarjem 2005. Pogoj, da se za objekt, del objekta, rekonstrukcijo objekta ali spremembo namembnosti objekta lahko izda dovoljenje za objekt daljšega obstoja je, da obstaja v bistveno enakem obsegu in bistveno enake namembnosti od 1. januarja 2005. 

Dovoljenje za objekt daljšega obstoja za posamezni del

Novost v GZ-1 je, da se lahko pridobi dovoljenje za objekt daljšega obstoja tudi za del objekta. Pri tem pa je treba ločiti, kdaj je bil zgrajen osnovni objekt, kdaj pa dodatni del. V pojasnilih navajajo dva primera. V prvem je bil osnovni objekt zgrajen pred letom 1967, prizidek pa prej letom 2005. V drugem primeru je bil osnovni objekt zgrajen pred letom 2005, prizidek pa kasneje. V prvem primeru se za osnovni objekt izda odločba o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja, za prizidek pa dovoljenje za objekt daljšega obstoja. V drugem primeru pa s za osnovni objekt izda dovoljenje za objekt daljšega obstoja, za prizidek pa odločbo o legalizaciji ali gradbeno dovoljenje po rednem postopku. 

Nepremičnine Uporabno dovoljenje velika ovira tudi na tem področju

Dovolj je zgolj verjetnost, upravna enota ne ugotavlja detajlov

GZ-1 upravnemu organu spet omogoča, da v postopku zgolj ugotovi, da gre za objekt zgrajen izpred 31. 12. 1967 in zanj ni treba zahtevati izdaje nobene odločbe. Zadostuje, da stranka izpolnjevanje pogojev dokaže z verjetnostjo, kar pomeni, da se dejansko stanje ne dokazuje z gotovostjo. Pri ugotavljanju dejanskega stanja za daleč nazaj namreč ni mogoče zahtevati trdnih in nedvoumnih dokazov, saj ti verjetno niti ne obstajajo ali pa jih je nesorazmerno težko pridobiti. Ker gre za veliko časovno oddaljenost, objekt pa v prostoru obstaja ves čas, ni potrebe, da bi upravni organ ugotavljal detajlno izpolnjevanje pogojev. Verjetnost je najnižja stopnja zavesti, ki sicer ne izključuje dvoma, vendar so razlogi za resničnost nekega dejstva močnejši od razlogov, ki bi govorili za njegovo neresničnost. 

Na koncu dokumenta avtorji odgovarjajo tudi na veliko število konkretnih vprašanj lastnikov stavb. Natančnejša pojasnila o možnostih legalizacije in pridobitve uporabnega dovoljenja lahko najdete tukaj. 

Fotogragija je simbolična.