Pri poslih z nepremičninami plačujemo dve vrsti davkov. Če gre za prodajo nepremičnine, v kateri nimamo stalnega prebivališča pred prodajo prijavljenega vsaj tri leta, plačamo davek dohodnino od dohodka kapitala, kamor poleg delnic, deležev podjetij, vzajemnih skladov, spada tudi prodaja nepremičnin. Drugi davek, povezan z nepremičninami, pa so najemnine, če stanovanje ali hišo oddajamo v dolgoročni najem.

Višja obdavčitev pri prodaji nepremičnine

Obe obdavčitvi se spreminjata. Poglejmo najprej obdavčitev kapitala. Do zdaj je veljalo, da je bila osnovna stopnja za obdavčitev 25 odstotkov, po novem pa je višja in sicer 27,5 odstotka. Poleg tega pa se spreminjajo tudi stopnje obdavčitve, ki so odvisne od tega, koliko let smo bili lastniki nepremične pred prodajo.

Kot že rečeno, se pri prodaji stanovanja ali hiše, v kateri smo živeli vsaj tri leta in imeli na tem naslovu prijavljeno stalno prebivališče, ta davek ne plača, država obračuna le dvoodstotni davek na promet z nepremičninami. 

Če pa prodajamo nepremičnino, v kateri ne živimo, pa se osnove po novem spreminjajo tako:

• po dopolnjenih petih letih lastništva bo obdavčitev padla iz 27,5 na 20 odstotkov, do zdaj je veljala 15-odstotna obdavčitev;
• po dopolnjenih 10 letih lastništva se bo znižala na 15 odstotkov, do zdaj je bila stopnja 10 odstotkov;
• po dopolnjenih 15 letih lastništva bo 10 odstotkov, do zdaj je bila pet odstotkov;
• po dopolnjenih 20 letih lastništva obdavčitve ni več.

Osnova za obdavčitev ostaja razlika med ceno ob prodaji in ceno ob nakupu, pri tem pa lahko uveljavljamo realne stroške, če smo v obdobju lastništva v nepremičnino vlagali, kar je treba dokazati z računi. 

Pri prodaji nepremične, ki jo imamo v lasti na primer 12 let, s prodajo pa smo na primer ustvarili 30.000 evrov dobička, bi prej plačali 3000 evrov davka, po novem pa bo treba plačati 4500 evrov davka.

Prihodki od najemnin obdavčeni bolj

Tudi prihodki od oddajanja nepremičnine v najem so bili do zdaj obdavčeni po 25-odstotni stopnji, po novem pa je stopnja 27,5 odstotka. Sprememba je tudi ta, da si je do zdaj pri določanju osnove za obdavčitev najemodajalec obračunal 10 odstotkov normiranih stroškov, po novem pa si jih bo lahko obračunal 15 odstotkov. 

Kaj to pomeni za lastnika stanovanja, ki v dolgoročni najem oddaja stanovanje? Denimo, da je z najemnino v enem letu zaslužil 7200 evrov. Do zdaj je bila njegova osnova za obdavčitev (zmanjšana za 10 odstotkov) 6480 evrov. Od tega je plačal 25 odstotkov davka, kar je 1620 evrov. Ostalo mu je 5580 evrov. 

Po novem bo njegova davčna osnova nižja (znižana za 15 odstotkov), torej bo znašala 6120 evrov, obdavčena pa bo s 27,5-odstotnim davkom, kar znese 1683 evrov. Lastniku stanovanja bo po plačilu davka ostalo 5517 evrov najemnine, kar je 63 evrov manj kot do zdaj.

Napoved 2020 Nepremičninarji: To se bo zgodilo s cenami stanovanj

Oddaja stanovanja Oddajati turistom ali študentom, kaj se bolj splača?