Osnova za pripravo projektne dokumentacije je izbira pooblaščenega projektanta, v primeru gradnje družinske hiše je to običajno arhitekt, s katerim je treba podpisati pisno pogodbo.
Geodetski posnetek
Naredi ga pooblaščeni geodet, je posnetek dejanskega stanja na zemljišču in je podlaga za izdelavo projektne dokumentacije. Lahko ga naročite sami, lahko pa je del projektne dokumentacije in bo zanj poskrbel projektant. Cene geodetski posnetkov so različne in odvisne od posameznega primera, v povprečju je treba za ta postopek odšteti od 300 do 500 evrov.
NE SPREGLEJTE
Prvi korak: predodločba, lokacijska informacija in dokazilo o pravici graditi
Tretji korak: komunalni prispevek ter vloga in takse za gradbeno dovoljenje
Projektant
Projektant je pravna ali fizična oseba, ki kot udeleženec pri graditvi objektov izdeluje projektno dokumentacijo in izpolnjuje pogoje po zakonu, ki ureja arhitekturno in inženirsko dejavnost. Projektant mora za pripravo potrebne dokumentacije zagotoviti sodelovanje s pooblaščenimi arhitekti in inženirji ustreznih strok, s primernim znanjem in izkušnjami. Vsak med njimi odgovarja za strokovne rešitve, ki so sestavni del dokumentacije.
Projektant mora tudi določiti pooblaščenega arhitekta ali pooblaščenega inženirja iz stroke, ki prevzame vlogo vodje projekta. Ta koordinira izdelavo projektne dokumentacije in jo potrdi.
Sestavna dela potrebne dokumentacije za pridobitev GD sta:
- idejne zasnove za pridobitev projektnih in drugih pogojev (IZP)
- projektne dokumentacije za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD)
V nadaljevanju mora projektant izdelati še projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje (PZI), vendar to lahko naredi po izdaji gradbenega dovoljenja in pred začetkom gradbenih del, po končani gradnji pa je obvezna še projektna dokumentacija izvedbenih del (PID).
Idejna zasnova ali IZP
Zahteve za izdelavo IZP so tudi po novem gradbenem zakonu ostale nespremenjene, le prejšnji IDZ je zdaj postal IZP. Izdela ga pooblaščeni projektant, arhitekt, ki glede na želje investitorja, danosti parcele, geodetski posnetek in lokacijsko informacijo, nariše idejno zasnovo hiše. Natančneje, gre za grafični in besedilni prikaz načrtovane gradnje.
IZP je tudi dokument, na podlagi katerega mnenjedajalec določi pogoje za izdelavo dveh drugih projektnih dokumentacij, torej DGD, PZI, ter uporabo hiše.
Kaj vsebuje IZP?
- podatke o vseh udeležencih pri gradnji in dokumentaciji
- splošne podatke o objektu,
- lokacijski prikaz – to so prikaz zemljišča za gradnjo, objekta v stiku z zemljiščem, prikazi funkcionalnih in prometnih površin, priključitve objekta na komunalno infrastrukturo.
Izdelava IZP traja različno, odvisno od kompleksnosti razmer na terenu, želja investitorja in sodelovanja med njim in arhitektom. Cena izdelav IZP v povprečju predstavlja četrtino vseh stroškov izdelave celotne projektne dokumentacije. Pri denimo 200 tisoč evrih vredni naložbi, bi za IZP odšteli približno 3500 evrov.
Projektna dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD)
DGD je osrednji del dokumentacije, ki je potreben v upravnem postopku. Najkasneje v tem delu priprave dokumentacije, se arhitektu pridružijo še drugi projektanti, kot so gradbeni inženir, tudi statik, inženirja strojnih in elektroinštalacij, lahko tudi krajinski arhitekt. Cena izdelave DGD predstavlja 30 odstotkov cene izdelave celotne dokumentacije. V primeru 200 tisoč evrov vredne hiše približno 4200 evrov.
DGD je sestavljen iz lokacijskega in tehničnega prikaza ter tehničnega poročila, za strokovno osnovo pa je uporabljen IZP. Zajema podatke o udeležencih, gradnji, izjavo projektanta in vodje projekta, splošne podatke o objektu.
V grobem lahko rečemo, da je prikazano obstoječe stanje parcele in neposredne okolice, gradbena in ureditvena situacija, torej kako bo objekt priključen na vso potrebno infrastrukturo, kot je pitna voda, kanalizacija, elektrika … Poleg tega so v DGD tudi zasnove tlorisa, prerezi fasade, značilni prerez objekta, njegovi gabariti, odmaknjenost od drugih objektov, ureditev utrjenih poti. Navedeni so tudi tisti načrti, ki bodo v naslednji fazi, torej v PZI, zagotovili izpopolnitev bistvenih zahtev objekta.
Na podlagi teh podatkov lahko mnenjedajalec opredeli skladnost načrtovane gradnje in dokumentacije s predpisi, na podlagi tega pa se lahko izdajo mnenja in določi, kako v nadaljevanju izdelati projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje in uporabno dovoljenje.
Mnenja in mnenjedajalci
Ena od večjih sprememb, ki jih je prinesel novi gradbeni zakon, so mnenja, prej so bila to soglasja. Razlika je v tem, da so se skrajšali roki za izdajo mnenj v primerjavi s prejšnjimi soglasji, saj mora mnenjedajalec, ki je v primeru gradnje družinskih hiš največkrat občina, mnenje izdati v 15 dneh od prejema popolne dokumentacije.
Če ta ni popolna, ima mnenjedajalec 10 dni časa, da zahteva njeno dopolnitev, v nasprotnem se šteje, kot da je bila popolna. Če mnenjedajalec ne izda mnenja v 15 dneh, ga k temu pozove upravna enota, postopek izdaje mnenja pa mora v tem primeru zaključiti v osmih dneh.
Mnenjedajalec poda mnenje o tem, ali je DGD v skladu z občinskimi prostorskimi izvedbenimi akti in drugimi predpisi občine, kot so predpisi glede minimalne komunalne oskrbe, varovanih pasov občinskih javnih cest, javne in gospodarske infrastrukture, vodovarstvenih območij, kulturne dediščine...
Vlogo za izdajo mnenja, ki ji je treba priložiti DGD, lahko vloži investitor ali njegov pooblaščenec. Upravne takse ali kakšnega drugega plačila za izdajo mnenj ni.
Ko investitor pridobi pozitivno mnenje k DGD, lahko vso pripravljeno dokumentacijo vloži na upravno enoto in zaprosi za izdajo gradbenega dovoljenja. Vendar pozor, v času priprave dokumentacije bilo treba urediti še nekaj. Plačilo komunalnih prispevkov.
Več o gradnji in obnovi lahko najdete tukaj.